浅析地产行业“两集中”对螺纹的需求影响

发布日期:2021-07-10 10:30   来源:未知   阅读:

  在“房住不炒、因城施策”的政策指引下,我国地产行业在近期先后经历了多次政策调整,其中“两集中”政策对地产拿地开工节奏带来了较为显著的影响,为了更好地了解其对螺纹的需求的作用,为后续判断需求水平带来便利,我们从多个方面对其进行探讨,并给出我们自身对此的观点,供投资者参考。

  1.开工面积是螺纹需求的滞后指标,土地成交规划建面领先于螺纹需求,可以较好的预测旺季需求水平,但较难对淡季需求的强度进行准确的评估。

  2.土地成交角度来看,地产周期正逐步后移至竣工周期,“两集中”下全国土地成交呈现结构性分化,房企布局进一步向高能级城市收缩。

  3.房企拿地倾向明显,在土地成交总量转弱下,土拍资金回流至开发端和5、6月重点城市的集中成交有望令8-9月需求超预期。

  综上,我们认为,受“两集中”影响,今年各城市的土地出让节奏被打乱,上半年土地市场成交规模也较去年上半年有所收缩,下半年旺季地产端需求总量恐有所下滑。但由于拿地结构向核心城市靠拢,重点城市库销比偏低,叠加土拍占用的资金压力的部分缓解,我们认为后续核心城市的新开工及施工水平将有所回归,并且需求强度会随加速赶工以回补库存和避免扎堆销售而较为可观,8-9月份需求的存在超预期的可能。

  一、新开工面积是螺纹需求的滞后指标,土地成交规划建面领先于螺纹需求,可以较好的预测旺季需求水平,但较难对淡季需求的强度进行准确的评估。

  在“房住不炒、因城施策”的政策指引下,我国地产行业在近期先后经历了压制房企杠杆率的“三道红线”、与之相配套的严控居民杠杆率的“两道红线”、管理土地供应节奏的“土地集中供给”,以及防范并化解地方财政风险为目的的“土地出让金划转税务部门征收”等调控及政策。而随着地产行业“稳预期”“稳房价”“稳低价”目标的逐步落实,地产企业的投资经营战略也发生了较大的改变,从之前拿地后快周转,加速现金流变现以快速占领市场的增量市场战略逐步转变为适当土储规模,高周转开发与高质量运营同步的存量市场战略。

  由于螺纹等钢材在地产行业主要用在工地土方开挖到房屋封顶这段前半段周期,而后续的机电安装、简装精装等流程并不需要螺纹钢的参与。因此市场普遍认为,相比于包含了各种施工阶段的施工面积指标,新开工面积对螺纹的需求具有更好的拟合和领先效果,并可以通过新开工情况对后续螺纹表需进行预测。

  但通过新开工面积和螺纹表需的拟合结果来看,新开工面积明显滞后于螺纹表需1-2个月,并非领先指标。从统计局的指标解释来看,房屋的开工以房屋正式开始破土刨槽(地基处理或打永久桩)的日期为准,而工地在土建前施工队会提前开始计划备货螺纹、水泥混凝土等原料,这也就意味着等新开工指标真正记录下当月开工面积时,螺纹的需求已经提前释放。

  而由于房地产商自从拿到《国有土地使用证》后,还要拿到《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》和《建设工程施工许可证》(建设工程开工证)才能开发建设,这几个证通常需要6个月时间。因此从土地购置面积和更高频的成交土地规划建面数据来看,均领先新开工面积半年时间,也基本印证从拿地到开工需要半年时间的过渡逻辑。由于拿地领先新开工6个月,而螺纹领先新开工1-2个月,这也就我们可以通过拿地数据部分推测后续螺纹的表需情况,即冬天的拿地水平评估春天的需求,夏天的拿地水平评估秋天的需求。

  从拿地数据上来看,受到“三道红线”以及“两集中”供地新政影响,地产企业2021年上半年整体的拿地水平较去年上半年有所收缩,而往后推算半年的新开工水平恐也会相比去年的强度有所减弱,因此市场普遍下调了对于今年下半年旺季的需求预期。虽然从拿地总量不及去年,但并不意味着需求也一定同等幅度走弱,螺纹的需求不只受新开工的面积量影响,赶工水平、拿地节奏、政策、天气、资金、情绪等因素都会影响到下半年的需求变化。

  从成交土地规划建面和螺纹表需的拟合图上可以看到,地产公司拿地的水平可以一定程度上推导出后续新开工的面积,进而间接推导出后续螺纹表需的水平,因此相比于月度发布的新开工面积,土地购置面积或者更高频的百城成交土地规划建面是较好的螺纹表需领先指标。由于每年年底和年中拿地总量逐年递增,与之对应的螺纹的表需在“金三银四”和“金九银十”期间也呈现同步上涨的势态;但在淡季,拿地和螺纹需求虽然方向相同,但总量之间的关系变化并不明晰(图2右图绿框部分)。

  二、从土地成交角度来看,地产周期正逐步后移至竣工周期,“两集中”下全国土地成交呈现结构性分化,房企布局进一步向高能级城市收缩

  今年3月开始,全国22个重点城市率先实施“两集中”供地新政,即:针对22个重点城市实施“两集中”同步公开出让,1)集中发布出让公告:原则上发布出让公告全年不得超过3次,时间间隔和地块数量要相对均衡。首次公告时,应公布年度公告的发布时序安排;2)集中组织出让活动:同批次公告出让的土地以挂牌方式交易的,应确定共同的挂牌起止日期;以拍卖方式交易的,应连续集中完成拍卖活动。22个重点城市包括北上广深四个一线城市以及南京、苏州、杭州、厦门、福州、重庆、成都、武汉、郑州、青岛、济南、合肥、长沙、沈阳、宁波、长春、天津、无锡18个二线城土地供应成交水平

  受重点城市“两集中”新政的影响,大多数地产企业将资金重点用来获取核心一二线城市的土地上,叠加“三道红线”给地产资金的客观压力,以及房企布局的收缩,上半年全国拿地格局呈现较为明显的分化,重点城市拿地较为饱和,但非重点城市成交总量在上半年明显减少。

  从近9年上半年22城和全国土地供应和成交的水平来看,自2016年地产新开工周期启动后,22城和全国的供需同比增速均呈现周期般筑顶回落态势,目前22城和22城以外城市的土地供给及成交同比均转负,1-6月22城成交土地规划建面同比-8.4%,全国(除22城)同比-21.0%,而22城供应土地规划建面同比-13.69%,全国(除22城)同比-27.6%。考虑到去年有基数效应,即使与2019年水平对照,整体依旧是负增长格局。因此从拿地角度讲,地产周期正在从新开工逐步过渡至竣工周期。

  从各城市官网提供的集中出让计划时间来看,22城整体的供地月份基本集中于5月、7月和10月,因此从高频数据中可以看到22城的供应土地规划建面在4-6月出现三个明显的高峰,而1-3月供应规划建面处于低谷。

  由于试点城市土地供应计划为一年三次,与过去土地全年较为平滑出让相比,房企为了竞得核心城市土地,需要竞拍时筹集更多资金应对保证金和出让金,以5月为例,试点城市土地出让金高达5400亿,创历史新高,同比大幅增加2463.8亿。集中供地加剧了房企的资金压力,导致房企在高能级城市土地市场操作空间收窄,且可选次数骤减,最终集中供地期间房企布局进一步向高能级城市收缩。

  图5:22城集中出让计划时间整理;22城成交可观,而非22城成交面积偏弱,全国整体成交中性偏弱。

  三、房企拿地倾向明显,在土地成交总量转弱下,土拍资金回流至开发端和5、6月重点城市的集中成交有望带来建材市场“淡季不淡”。

  从上述章节可以看到,竣工周期下2021年上半年全国拿地总量相较于往年同比持续走弱,22城与其余城市的土地成交情况受地产资金受限影响呈现结构性分化。22城的成交高景气度并不单单是因为城市能级,更多的是在于融资受限下房企对于拿地的投资偏好正逐步向重点城市倾斜。

  其次,虽然土地供应也有所放缓,这部分抑制了全国整体的拿地水平,但全国土地成交转弱并不完全由于政府供地面积本身局限了房企拿地规模,在“三道红线”等资金流约束条件下,资金向核心城市的倾斜导致三线城市土地需求的转弱也是重要的因素之一。如果我们将成交土地规划建面与供应土地规划建面之比当做拿地的成交率,可以看到自2021年“集中出让”的22城土地成交率直接从2020年的86%上升至92%,而与之相对应的国内其他城市土地成交率从2020年的83%下滑至80.5%,而根据克尔瑞数据来看,城市群分布来看,房企投资更加聚焦核心城市群。2021年上半年,TOP50房企在五大核心城市群拿地面积占比达69.0%,较上年同期增长12.2个百分点。因此可以看到,在集中供地下,重点城市和非重点城市的成交水平产生了背离。

  由于“三道红线”、银行端“两道红线”影响,地产企业的融资能力受到了较大的政策限制。自今年三月期,地产开发资金增速筑顶回落,其中可以明显看到个人按揭贷款、国内贷款等指标降幅明显,自筹资金和期房销售带来的定金及预收款成为了保障地产企业现金流稳定的重要来源,叠加土地集中供应可能带来的集中开工、预售及开盘,地产企业具有较强的动机对已拿地项目进行加速开工以避免扎堆预售。

  而由于五六月重点城市的集中供地,导致融资本来就有所束缚的地产企业为了筹集更多资金应对保证金和出让金,可能出现暂时减少新开工、竣工、施工的投资资金用来土拍准备,将有限的资金优先投入到土地市场争夺中,这一定程度会阶段性抑制地产投资强度,也可能也部分解释了二季度市场下游回款慢,对应螺纹表需在5月后需求明显超季节性走弱的原因。而伴随着土地面积集中成交高峰(4-6月)的结束,开发商的重心可能会从拿地重新转移到项目的前端开发层面,在下半年随拿地资金的回流重新加速项目的新开工和赶工销售。

  图7:地产融资受限下销售回款成为资金回流主要来源;5月起螺纹超季节性走弱可能部分与集中拿地带来的资金挤出效应有关

  除了资金回流可能带来的开发投资回暖以外,由于从拿地角度可以看到地产企业对于开发重点城市(22城)的偏好,如果房企对土地项目前端开发投资的偏好也同样如此,那么我们有理由相信,即使拿地总量有所减弱,重点城市土地5、6月的密集成交会给后续市场带来强度较为可观的脉冲性需求。

  从新开工面积来看,22城4月新开工面积同比2019年下降36%,而全国新开工面积同比为-2%,今年上半年新开工水平明显弱于往年主要是受到了22城新开工下滑的拖累,在区域政策未发生重大调整的当下,后续比值存在均值回归的可能。由于局部地区五月地产数据尚未落实,从1-4月城市间新开工面积的对比上也可以看出,1-4月22城与非22城的比值受集中供地影响有较2020年有明显的环比走弱,并从近五年平均值38%滑落10%至27%的低位;与之形成鲜明对比的是销售面积较2020年有所抬升,基本与近五年平均值水平相当。核心城市新开工与销售的背离导致当前一二线城市的商品房可售套数自年初起便快速下滑,库销比处于往年偏低水平。

  图8:上半年新开工受核心城市集中供地拖累,后续存在回归可能;重点城市库销比偏低,库存项目需要补充

  从上市公司的数据来看,自“三道红线”出台以来,试点房企总体档位有所好转,目前绿档房企由2019年末的7家增加至2020年末的10家;黄档房企数量最多,共有12家,占比40%;橙档房企有3家;红档房企从2019年末的10家降低至2020年末的5家。可以说整体房企杠杆风险已有所缓解,但尚处降杠杆的阶段,短期来看快周转加速销售回款的经营行为仍将持续一段时间。

  综上所述,我们认为,受“两集中”影响,今年各城市的土地出让节奏被打乱,上半年土地市场成交规模也较去年上半年有所收缩,下半年地产端需求总量恐有所下滑。但由于拿地结构向核心城市靠拢,叠加土拍占用的资金压力的部分缓解,我们认为后续核心城市的新开工及施工水平将有所回归,并且需求强度会随加速赶工以回补库存和避免扎堆销售而较为可观,8-9月份需求的存在超预期的可能。河南省人民政府办公厅关于切实巩固粘土砖瓦窑厂治理整www.bp6q5.cn